Podnikatelské finance a hypotéka

Shrnutí tematického týdne s názvem Podnikatelské finance a hypotéka z facebookové skupiny Společně nahoru (skupina pro růst vašeho byznysu). Autorem je Mgr. Lenka Rosochová, hypoteční specialistka.

PONDĚLÍ:

Začínající podnikatel a hypotéka

Rozhlížíte se po novém / větším / luxusním domově pro sebe a svou rodinu? Většina lidí dnes potřebuje alespoň na část kupní ceny využít hypotéku a jako podnikatelé potřebujete vědět určitá specifika, než půjdete o hypotéku žádat.

Tento týden spolu probereme, jak podnikatele hodnotí banky. Jsem expert na hypotéky už přes 13let a velmi ráda vás obohatím o informace. Budete pak dobře připraveni, až ve vašem životě nastane správná doba na hypotéku (nebo další hypotéku).
 Podnikatelé totiž mají ve chvíli, kdy v bance žádají o hypotéku, velmi ztíženou situaci oproti zaměstnancům
 Zaměstnanec má svou každoměsíční výplatu čistého, ze které jsou spočítány jeho možnosti
 Podnikatel to má složitější a pokud se předem nezajímá, jak to funguje, bývá často velmi překvapen, kolik mu banka vypočítá z daňového přiznání jako měsíční příjem
 Ostatní parametry (měsíční výdaje, splátky, počet dětí…) jsou hodnoceny u všech stejně.

UŽ HYPOTÉKU MÁTE NEBO JI PLÁNUJETE? PODĚLTE SE V KOMENTÁŘI, ZDA JSTE BYLI PŘI NÁVŠTĚVĚ BANKY Z VÝPOČTU PŘÍJMU PŘEKVAPENI…

Dnes začneme od píky, tedy od založení živnosti. Jaké šance na hypotéku má začínající podnikatel?
 Úplně na začátku malé, protože ještě nemáte daňové přiznání (není z čeho příjem počítat). Ani když začnete podnikat třeba v září a po novém roce máte první DP za 4 měsíce, ještě neuspějete.
 Důležité je mít jedno daňové přiznání a celý kalendářní rok podnikání.
 Ideální doba, kdy nejdříve žádat o hypotéku, je po více než 2 letech od začátku podnikání.
 Detailně o tomto píšu ve svém článku na blogu – přečtěte si ZDE.
 Zítra se podíváme na možné výjimky…

Na diskusi k tématu se podívejte TUDY:

ÚTERÝ:

Hypotéka s podnikáním kratším než 2 roky

aneb jak banky nahlížejí na vaše příjmy, když si chcete vzít úvěr?

 Včera jsem vás seznámila s tím, jak banky nahlížejí na začínající podnikatele. Ideální stav při žádosti o hypotéku je, když je živnost funkční již 2 roky a více.
 Ještě doplním info k přerušení živnosti a jejímu opětovnému otevření – na to banky nahlížejí stejně, jako na nové podnikání. Ideální 2 roky se počítají od posledního obnovení živnosti. 

Dnes vás seznámím s pár situacemi, kdy ani kratší podnikání nemusí být na škodu:

 Dosud jste podnikala jako OSVČ, ale teď měníte právní formu – zakládáte např. s.r.o. – pokud lze prokázat návaznost, webové stránky apod., vyjednám úvěr na základě výjimky (co to je, o tom ještě budu mluvit níže).

Jste jako kometa – podnikání se rozlétlo vzhůru a příjmy jsou fenomenální. I v bankách schvalují hypotéky jen lidé a příběhem můžete zaujmout i je.
 Ačkoli se tato situace nevejde do škatulek v bankovní úvěrové metodice, šikovný hypoteční specialista (jako třeba já) dokáže v této situaci úvěr zařídit.
 Základem je dobrý výběr banky, kde se dá s ohledem na délku a povahu podnikání předpokládat, že budou vstřícní. Poté správně naformulovat žádost o výjimku – Tady jsou slova velice důležitá, když víte, na jakou notu zahrát, máte vyhráno. S tím mám bohaté zkušenosti. Je to jako s reklamou na sítích nebo texty na webu, vhodně zvolená slova dokáží divy 
 Napadlo vás někdy, že práce hypoteční expertky může být v něčem podobná psaní textů na web nebo ro reklamy? 

❓ STALO SE VÁM NĚKDY, ŽE JSTE SI V BANCE NEROZUMĚLI – JAKO BYSTE MLUVILI JINOU ŘEČÍ NEŽ ONI?

 Podnikáte kratší dobu, ale manžel/partner nebo někdo z rodiny má příjmy na hypotéku dostatečné. O hypotéku může žádat více lidí (až 4 ze 2 domácností) a jejich příjmy se sečtou.
 Pokud tedy má partner vyšší příjmy a nebo je někdo z rodiny (rodiče, sourozenci) ochoten jít do hypotéky s vámi – v tom případě je také možné uspět.

Tím bychom měli základ a zítra se už přesně podíváme na zákonitosti, jak banky příjmy počítají.

Na diskusi k tématu se podívejte TUDY:

STŘEDA:

Jak banky počítají příjmy

aneb jak banky nahlížejí na vaše příjmy, když si chcete vzít úvěr? 

Už z předchozích dvou dnů víte, že byste měli mít podnikání funkční alespoň 2 roky nebo být pro banku zajímaví svým příběhem podnikatelské komety.

 ❓ JAK ŽE TO PŘESNĚ TY BANKY ALE POČÍTAJÍ? 

? ? ?

Živnostník využívající výdajový paušál – výdaje jsou virtuální, ale přesto většina bank počítá s číslem z řádků 37 a 104 v daňovém přiznání (tedy s částkou, která zbyde po odečtu paušálu). Tato částka se ještě oseká o další část (životní minimum podle velikosti domácnosti-každá banka má stanoveno jinak) a zbylé číslo teprve vydělí 12.

 Najde se pár bank, které chápou, že je výdajový paušál virtuální a dokáží pracovat s OBRATEM, celkovou částkou, co jste za rok vyfakturovali (v DP řádek 101). Ale je jich pár a někdy mají za toto hodnocení příjmu přirážku k úrokové sazbě.

 Už chápete, proč se banka zdráhá vám dát hypotéku tak vysokou, jak byste chtěli? Pokud mám nějak teoretizovat, dá se zjednodušeně říct, že banka z reálného příjmu, co vám přistane jako podnikateli na účtu, udělá přibližně 1/3. 

Uplatňujete skutečné výdaje – neboli v terminologii daňového přiznání vedete účetnictví – Tuhle variantu zpravidla používá ten podnikatel, který má skutečné výdaje (nebo to všechno, co do výdajů dokáže propašovat) v součtu podstatně více, než by byl paušál (typicky 60%). Takový podnikatel nezaplatí (skoro) žádné daně a nebo je mu dokonce vracen přeplatek. U něho jsou čísla v řádcích 37 a 104 ještě nižší, než u „paušalistů“.

 Z toho plyne, se stejným výpočtem jako výše, že vyjde ještě nižší měsíční průměr/plat.

Výhoda? Můžete se svobodně rozhodnout, co z výdajů si do DP NEDÁTE. Například uplatníte všechny pravidelné faktury, ale VIP zahraniční mentoring za 1/4milionu si tam nedáte. Je to zcela legální postup. Ano, zaplatíte něco státu na dani, ale dosáhnete díky tomu na hypotéku na vysněný dům.

 Spočítat rozdíl v možnostech hypotéky ve výše popsaných variantách je hlavním cílem mých podnikatelských konzultací. Pro koho to bude letos aktuální, v prosinci si na mě vzpomeňte a napište si o ni .

Paušální daň – novinka roku 2021 – V lednu byla možnost se přihlásit pro ty živnostníky, kteří předtím používali výdajový paušál. Pokud jste se přihlásili, jste pro hypotéku bohužel tak trochu v PASTI. Příští rok totiž nebudete podávat daňové přiznání. Naši zákonodárci to komunikovali jako výhodu, ovšem úplně zapomněli na situaci, kdy chce živnostník úvěr. Bez DP totiž banky nemají z čeho váš podnikatelský příjem hodnotit…
 U malých bank je na 99% jisté, že neuspějete. Velké zřejmě vymyslí nějaké způsoby uznání příjmu, ale jednoduché to jistě nebude. Dnes ještě není vůbec známo, co to bude. Napadají mě třeba výpisy z účtů za rok, ale je to pouze domněnka. 

Majitel s.r.o. – tohle je další specifická skupina, kde jsou myslím členové této skupiny spíše v menšině. Tak to tom zase někdy příště.

Zítra se podíváme na tipy a triky, jak získat předem v očích bank plusové body.

Na diskusi k tématu se podívejte TUDY:

ČTVRTEK:

Tipy a triky, jak získat plusové body

aneb jak banky nahlížejí na vaše příjmy, když si chcete vzít úvěr?

Dnes už se podíváme na konkrétní rady a tipy, jak se jako podnikatel na hypotéku co nejlépe připravit před koupí nemovitosti.

 Bod 1. (Který platí bez rozdílu pro všechny i nepodnikající) SPOŘIT, spořit a zase spořit.

 Že vám tohle říká každý? No ano, ono to s nulovými úsporami už dnes opravdu nejde, koupit bydlení.
 Ano, stále vám dokážu sehnat 100% peněz i jinak, šikovnou kombinací úvěrů, když už je pár let zakázaná 100% hypotéka. Ovšem situace na trhu s nemovitostmi je taková, že pokud nemáte hotovost na úhradu rezervační zálohy (zpravidla 4% z kupní ceny), jste bez šance. Prostě vás předběhne další zájemce, který hotovost mít bude a ihned zaplatí zálohu, aby mu dům neutekl.
 V této situaci vás nezachrání ani dozajištění. Říkáte si, že vlastníte malý byt po babičce, dáte ho taky bance do zástavy a ona vám díky tomu půjčí celou kupní cenu… Jenže jsme zase u bodu výše – jakmile nemáte hotovost na úhradu zálohy, předběhne vás další zájemce.

Mít uklizeno – na účtu, na svých sítích, na webu (pokud máte).

 Banky si vás vždy při žádosti o hypotéku „lustrují“. U podnikatele se chtějí podívat, že váš byznys najdou na facebooku, na linkedinu, najdou třeba vaše webové stránky nebo alespoň nějaký odkaz přes vyhledávání na googlu.
 Když už vás najdou, je dobré, aby informace o vaší činnosti byly v souladu s tím, co jste vyplnili v žádosti a zároveň s tím, co lze najít ve veřejných rejstřících, na justici a podobně. Když je toto vše v souladu, jste pro banku důvěryhodný a nemá žádné pochybnosti o číslech v DP.
 Že ještě nemáte web? Nevadí, stačí když je o vašem podnikání k nalezení alespoň jedna zmínku kdekoli, např. BusinessPage na FB.

Mít reálné představy, kolik si reálně maximálně půjčíte a počítat při tom i s tím, že kvůli návalu zájemců se cena z inzerátu nakonec ještě zvýší.

 Pro přesný výpočet možností slouží moje podnikatelská konzultace. Ano, platíme mi za něco, co se můžete ve své bance dozvědět zdarma. Ale stačí vám jediný zdroj? Co když zrovna vaše banka počítá příjmy podnikatelů nevýhodně? Oslovit zkušeného hypotečního specialistu vám ušetří čas i nervy.

Zítra si vše shrneme a povím vám o hlavních benefitech, když svou budoucí hypotéku svěříte na vyřízení expertovi.

Na diskusi k tématu se podívejte TUDY:

PÁTEK:

Expert na vyřízení hypotéky

Dnes už máte rámcový přehled, jak to s hypotékou pro podnikatele je. Pokud vás napadl dotaz/nejasnost, nestyďte se zeptat. 

 A závěrem pro vás mám slibované hlavní benefity, když svou budoucí hypotéku svěříte na vyřízení expertovi:

 Porovná pro vás nabídky z celého trhu, doporučí nejlepší

 Vyloučí banky, které z metodických důvodů neumí to, co vy potřebujete

 Pokud vaše rodinná / pracovní / finanční situace obsahuje v něčem riziko zamítnutí úvěru, předem s vámi danou věc probere a vyřeší

 Ušetří vám tím spoustu času a nervů

 Pomůže vám nejen s procesem přípravy hypotéky, ale hlavně po podpisu se všemi podklady, nezbytnými pro poslání peněz včas na správná místa

PS: Líbí se vám takto srozumitelně popsané všechny detaily k hypotékám? Hodilo by se vám mít alespoň trochu přehled, než přijde správná doba? 

 V tom případě není nic jednoduššího, než se přidat do mé FB skupiny Hypoteční poradna – lidsky s Lenkou Rosochovou.
 Najít mě také můžete na FB na stránce Hypotéka v pohodě – poradkyně Lenka Rosochová.
 Nebo se podívejte na záznam mého webináře Hypotéka na bydlení – na co si dát jako OSVČ/podnikatel pozor?. Předává komplexní informace, jak banky na podnikatele nahlížejí a s čím je tedy možné pracovat, jak se může podnikatel před hypotékou připravit a na co si dát pozor.

Na diskusi k tématu se podívejte TUDY:

Více tematických týdnů najdete ve skupině Společně nahoru (skupina pro růst vašeho byznysu).
Nebo můžete rovnou zde přejít na další tematické články:
Brandová fotografie
Ikigai pro podnikání
Dosahování cílů
Finanční plán
Facebook reklama